Alterações da Lei de Locações

Publicado originalmente no Jornal da ACIAS de Fevereiro/2010

No último dia 25 de janeiro de 2010 entraram em vigor as recentes alterações da lei de locações, Lei 8.245/91, as quais foram realizadas com o intuito de modernizar a legislação e ao mesmo tempo fomentar o mercado imobiliário das locações, dando mais segurança aos proprietários de bens imóveis.

Dentre as alterações, cabe-nos destacar as mais relevantes:

1ª - Incorporação, nos casos de rescisão antecipada do contrato pelo locatário (inquilino), do entendimento jurisprudencial de que a multa contratual é devida de forma proporcional ao período transcorrido do contrato, ou seja, deve ser dividida pelo número de meses do contrato e o resultado multiplicado pela quantidade de meses restantes para seu término;

2ª - Nos casos de separação (judicial ou de fato), a locação prosseguirá com o cônjuge que permanecer no imóvel, porém, tal fato deverá ser notificado por escrito ao locador e ao fiador, podendo, o fiador exonerar-se (desistir) da fiança, no prazo de 30 dias da comunição, ficando ainda responsável pelos alugueres no pazo de 120 dias após a comunicação de tal exoneração ao proprietário do imóvel.

3ª - Qualquer garantia do contrato de locação (fiança, caução, etc), salvo disposição contratual diversa, se extende até a efetiva devolução do imóvel, permanecendo mesmo que prorrogada a locação por tempo indeterminado. 

4ª - Acrescidas, dentre as hipóteses nas quais o Locador pode exigir nova garantia (fiador, caução, seguro fiança):

·  Recuperação Judicial do fiador pessoa jurídica;

·  Renúncia da fiança pelo fiador, quando na prorrogação por prazo indeterminado notificar o proprietário de sua intenção.

Incluída a disposição expressa de que, nos casos em que o Locador pode exigir nova garantia, deve este notificar o locatário para, em 30 dias, apresentar nova garantia, sob pena de rescisão do contrato.

5ª - Acréscimo no rol de hipóteses passíveis de concessão de medida liminar, para desocupação em 15 dias:

• havendo necessidade de reparação urgente do imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser realizadas com a permanência do inquilino, ou que possam mas ele se recuse a consentí-las;
  
• término do prazo de 30 dias para apresentação pelo inquilino da nova garantia quando notificado pelo locador para tanto, conforme disposição citada no item 04 acima;
  
• término do prazo de locação residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias contados do termo final do contrato ou da notificação de retomada;
  
• falta de pagamento de aluguel e acessórios - quando o contrato não contiver nenhuma garantia ou quando tiver extinguido a garantia (no caso de seguro fiança sem renovação, por exemplo) ou exonerado o fiador.
  

6ª - Possibilidade, nos casos de concessão de medida liminar pela falta de pagamento de alugueres, acima, ou de citação para pagamento em ação de despejo fundada na falta de pagamento, de realizar-se o pagamento total do débito dentro do prazo de 15 dias para cumprimento da liminar de desocupação ou da citação, com as demais verbas do artigo 60 da Lei de locações, mantendo-se assim o contrato, permissão essa que somente pode ser utilizada uma vez em cada 24 meses.

Outras ainda são as mudanças realizadas na lei, muitas de cunho processual, seja na execução provisória da sentença de despejo, seja na ação renovatória, e na ação revisional. 

Discutem os estudiosos se as alterações trouxeram benefícios maiores aos proprietários, entretanto, o que se pode notar é que muitas foram as introduções na lei de entendimentos já consolidados pelos tribunais do país, sempre no sentido de dar garantia ao proprietário/credor e dar agilidade aos processos, trazendo segurança para que os locadores, muitos dos quais vivem dessa renda, possam ter confiança ao optarem por alugar seus imóveis, cumprindo, em consequência, a função social da propriedade.