Projeto de Reforma de Lei de Locações.

 Publicado originalmente no Jornal Tribuna Liberal de 04/11/09

Foi aprovado recentemente na Comissão de Constituição e Justiça do Senado, através de decisão terminativa (aquela que, caso não haja recurso, o projeto não vai à votação no plenário, e sim é enviado à ao presidente da república para decidir se aprova/sanciona ou reprova/veta parcial ou toalmente o projeto de lei)  no projeto de lei nº 140/09 (PLC 140/09), alterando sensivelmente a Lei de Locações.

Apesar de ainda não submetidas à Presidência da República, as novas alterações vem gerando discussões, especialmente sobre eventuais favorecimentos à locadores (proprietários) ou locatários (inquilinos).

O projeto citado, se aprovado integralmente pelo Presidente Lula (ou se derrubado eventual veto pelo congresso nacional), modifica a lei de locações, Lei 8.245/91, em 14 pontos, passando, inclusive dos quais destacamos:

01 - Incorporação, nos casos de rescisão antecipada do contrato pelo locatário (inquilino), do entendimento jurisprudencial que a multa contratual devida é proporcional, ou seja, deve ser dividida pelo número de meses do contrato e o resultado é multiplicado pela quantidade de meses restantes para o término do contrato.

02 - Nos casos de separação (judicial ou de fato), a locação prosseguirá com o cônjuge que permanecer no imóvel, porém, tal fato deverá ser notificado por escrito ao locador e ao fiador, podendo, o fiador exonerar-se (desistir) da fiança, no prazo de 30 dias da comunição, ficando ainda responsável pelos alugueres no pazo de 120 dias após a comunicação ao proprietário do imóvel, de tal exoneração.

03 - Qualquer garantia do contrato de locação (fiança, caução, etc), salvo disposição contratual diversa, se extente até a efetiva devolução do imóvel, permanecendo mesmo que prorrogada a locação por tempo indeterminado. 

04 - Acrescidas, dentre as hipóteses nas quais o Locador pode exigir nova garantia(fiador, etc): casos de Recuperação Judicial do fiador pessoa jurídica; e ainda casos de renúncia da fiança pelo fiador, quando na prorrogação por prazo indeterminado notificar o proprietário de sua intenção. Incluinda a disposição expressa de que, nos casos que o Locador pode exigir nova garantia, pode este notificar o locatário para, em 30 dias, apresentar nova garantia, sob pena de rescisão do contrato.

05 - No caso de locação não residencial (comercial), acrescentada a previsão de indenização ao inquilino pelos danos materiais, lucros cessantes entre outros, nos casos de não renovação pelo proprietário fundada  na determinação de obras determinadas pelo poder público, que aumentem o valor do negócio ou da propriedade, ou para uso próprio ou de fundo de comércio existente a mais de um ano nos termos da lei, quando esteter não der ao bem a destinação alegada no prazo de 03 mêses da devolução do imóvel.

06 - Acréscimo no rol de hipóteses passíveis de concessão de medida liminar, para desocupação em 15 dias:

·         havendo necessidade de reparação urgente do imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser realizadas com a permanência do inquilino, ou que possam mas ele se recuse a consentí-las;

·         término do prazo de 30 dias para apresentação pelo inquilino da nova garantia quando notificado pelo locador para tanto, conforme disposição citada no item 04 acima;

·         término do prazo de locação residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias contados do termo final do contrato ou da notificação de retomada;

·         falta de pagamento de aluguel e acessórios - quando o contrato não tiver nenhuma garantia ou quando tiver extinguido a garantia (no caso de seguro fiança sem renovação, por exemplo) ou exonerado o fiador.

07 - Possibilidade, nos casos de concessão de medida liminar pela falta de pagamento de alugueres, acima, ou de citação para pagamento em ação de despejo fundada na falta de pagamento, dentro do prazo de 15 dias para cumprimento da liminar de desocupação ou da citação, de, realizar-se o pagamento total do débito, com as demais verbas do artigo 60 da Lei de locações, mantendo-se assim o contrato, permissão essa que somente pode ser utilizada uma vez em cada 24 meses.

Outras ainda são as mudanças realizadas na lei, muitas de cunho processual, seja na execução provisória da sentença de despejo, seja na ação renovatória, e na ação revisional. 

Discutem os estudiosos que as alterações trouxeram benefícios maiores aos proprietários, entretanto, o que se pode notar é que muitas foram as introduções na lei de entendimentos já consolidados pelos tribunais do país, no sentido de dar mais garantia e agilidade aos processos, trazendo segurança para que os locadores, muitos dos quais vivem dessa renda, possam ter mais segurança.